大本营销售连年下滑，民企大华集团搅动北京土拍市场

界面新闻记者 | 王婷婷

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如果地产圈也有热搜榜，那么大华集团定要占据一席之位。

一周前，备受关注的北京昌平朱辛庄0028地块，吸引了42家房企摇号，最后被来自上海的新面孔大华集团幸运拿下。

该地块规模不算大，投入较少，低总价、没有竞现房、区域平均去化周期较短使得开发门槛较低，为想跻身北京市场的房企提供了好机会。

初次进京，大华集团成为这名幸运者。这幅地块最终成交价12.995亿元，成交楼面价约3.55万元/平方米，溢价率15%，销售指导价6.2万元/平方米，中签率仅2.38%，刷新了北京土拍史上中签率新低纪录。

业内人士分析，大华摇中这宗不大不小的地块，资金压力较小，虽然不在大热板块，但只要项目产品不出问题，就不会愁卖，且也有一定利润空间。

总部位于上海的大华集团并非首次北上，此前还曾在天津、大连、烟台、青岛、沈阳等城市开发过项目。但此次高调进京，背后也是大华集团发展策略的调整。

在大本营上海市场，大华集团近几年的销售业绩节节下滑，被瑞安房地产、金地、厦门象屿、宝华等房企超越，排名由2020、2021年的第6名和第5名，下滑至2022年的第11位。

2022年，大华集团在上海市场的销售额为213.69亿元，较2020年、2021年分别下滑17.5亿元和9.89亿元。

在大本营也面临销售压力后，大华不得不走出去以寻求更多的市场机遇。目前看来，北京是其今年出沪的第一站。

地产下行期“高调”拿地

大华集团以“幸运者”身份摇中昌平地块后，让这家相对低调的中小民营房企瞬间成为这轮土拍最受关注的企业。

首次进京便成功摘地，大华集团究竟意欲何为？

据界面新闻了解，在这次参与拿地时，部分北京本土开发商有意向跟大华集团合作，这对于第一次进京拿地的大华而言，并不是什么坏事。不过，大华集团似乎更倾向于独立操盘。

地块项目体量较小，规划约400套房源，周边二手次新房领秀慧谷的售价6.8-7万元/平方米之间，存在明显倒挂，适合快进快出，任何一家房企都不惧押注于此。

对大华来说，能够摇中可谓意外之喜。一名接近大华集团的知情人士向界面新闻表示，目前大华集团在北京尚未设立团队，成立成熟的管理架构还需要一段时间。

在房地产行业上一轮高速发展周期，大华也曾在2018年开启“买买买”模式。当年，大华集团首入广州、惠州、徐州、昆明等城市，激进扩张之路自此开始。

2019年，大华曾在上海斩获了10宗地块，成为地区拿地面积和拿地金额双料冠军，新增拿地金额高达327亿元，增幅高达289%，“地主”之名坐实。

此后，大华进一步在各地加仓，曾短短一个月内分别在上海、天津、南京、江苏摘得地块，总斥资逾百亿元。

据中指研究院数据统计，2021年和2022年，大华集团权益拿地金额分别为260亿元和95亿元，排名分别为27名和32名。

在去年6月的上海首轮土拍中，多家头部民营房企隐身，大华集团却斥资48.8亿元竞得了嘉定安亭镇地块和宝山顾村地块。

除了在上海积极加仓，2022年大华也曾南下在广州成功落子。同样在去年广州首批集中供地上，大华集团以13.28亿元竞得了广州地铁二十一号线朱村街山田站北地块，也是该批次少数拿地的民企之一。

四处拿地的同时，销售金额一直在百亿规模徘徊的大华集团，前几年业绩规模也日渐壮大。

根据中指研究院数据显示，2020年、2021年大华集团分别实现销售金额500.4亿元和559.9亿元；2022年受大环境影响，大华集团销售额大幅下滑45%至361亿元，位列百强房企第57位。

能够在房地产行业深度调整期大举拿地，反应出大华集团仍具备一定的资金能力。

据界面新闻了解，大华集团这些年在融资方面一直不碰非标融资，也没有商票，坚持低负债经营，三道红线指标长期保持绿档。在拿地支出上，主要是自有资金，即便是融资，也以银行贷款为主，利息较低。

这也是大华集团在这一轮民营房企大洗牌中不至于被淘汰，还能继续拿地扩张的主要原因。

旧改起家，从集体企业到民营房企

放眼到全国房地产行业，大华显然算不得上出众。即使是将范围收窄至上海，也还有绿地、旭辉、新城等在行业内排名比较靠前的房企。

不过大华集团成立时间更久，在地产行业与万科集团都是在上世纪80年代成立。

1988年，上海市宝山区大场镇成立了一家镇办企业，即大场房地产公司。彼时，该企业还属于集体所有制企业。10年之后，大场房地产公司改制，正式改名为大华集团，注册资本11亿元。

当时的大华集团有两大股东，上海宝山区大场镇经济联合社持股85%，以及上海华翔房地产开发有限公司持股15%，仍是一家属于大场镇政府所有的企业。

直至2002年底，上海宝山区大场镇经济联合社将其所持大华集团75%的股权、上海华翔房地产开发有限公司将其所持大华集团15%的股权转让至金惠明等34名自然人股东。

自此，大华集团从镇办企业正式演变成一家民营企业，金惠明成为控股股东。

一直以来，大华集团延续其老板金惠明的风格，在行业里极为低调，甚少出席公开活动。

1953年出生的金惠明，过去几十年的人生基本都在上海大场镇度过，曾担任过新华村支书、大场镇副镇长，也是在这里他完成了从副镇长到亿万富翁的身份转变。

在2022年胡润百富榜上，金惠明家族以125亿元的财富排名第494位。

界面新闻发现，层层穿透股权后，金氏家族在大华集团持股总额超过50%，金惠明胞弟金建明、女儿金玲通过持有上海华强投资等公司股权，间接持有了大华集团超过30%股权。

大华集团在改制成功后，有过一段快速发展期，2005年-2006年两年时间，大华成为了上海市商品房销售面积、金额的双冠，甚至一度成为上海本土民营房企的领头羊。

但较之国内绝大多数民营房企，大华的步伐依然算不上快。尤其在各家民营房企均进军全国，展开全面扩张之际，大华却错过了成为行业头部企业的窗口期，几乎快要掉出全国百强房企榜单。

直到2018年，大华似乎才意识到过去的节奏和模式在当下的市场环境中已经行不通了。于是，全国土拍上又重新频繁见到大华的身影。

与大多数民营房企另一个不同之处在于，大华是靠旧改起家。

从第一个项目大华社区开始，大华便一直倾向于旧改项目和大型社区开发，目前已开发的有如大华社区、大华锦绣华城、大场老镇改造社区等大型社区开发项目。

旧改和大盘的定位，也是大华在过去多年没有采取高杠杆、高周转模式的主要原因。旧改和大盘开发不仅需要机强的耐心，更需要稳健的资金保障，有些大盘项目一开发便长达十余年。

可以说正是得益于这样的定位，是成就今日大华集团的主因。有业内人士总结道，“慢慢开发，到最后都是利润。”

在此次北京土拍现场，大华集团在媒体采访中也提到，“上海每10户就有一户住在大华，从90年代开始，我们是做城建旧区改造出家的，到现在我们在浦东也还有项目在开发中。”

但进入2022年以来，大华在上海也面临着前所未有的挑战，全国楼市下行，上海楼市也面临着压力。与此同时，上海新房供应速度加快，尤其是从去下半年开始，保持每个月一批新房供应的节奏。

大华去年在上海也推出了多个项目，如大华锦绣四季，均价为53358元/平方米；大华朗香公园映的销售均价57000元/平方米；大华峯荟的均价132000元/平方米；还有大华锦宸府，均价101000元/平方米，以及大华紫悦府，均价为66000元/平方米。

但相比同区位的项目实现较高认筹率，大华的项目却遇冷，如大华锦绣四季（第二批）认筹率59%，大华峯荟也未触发积分，303套房源最终认购率仅20%。

供应量增大，本土市场逐渐遇冷，昔日竞争优势不再，大华不得不出走上海，寻求更多的市场机遇。

突激的扩张方式，也使得大华在项目品控、企业口碑方面问题频发，屡次传出质量问题，如大华斐勒花园、大华碧云天等项目，而且“装修包”问题在大华集团也表现得更突出。

同样，处在行业变化周期中，大华的业绩也未能避免增收不增利。根据2022年三季报数据显示，去年前三季度大华集团营收约为265.35亿元，同比增长70.5%；净利润约为19.63亿元，同比下降27%。