蜂鸟屋：创新金融服务模式 解决公寓融资难题

 

又是一个大手笔——建行签约放弃进军深圳长租市场，首推5000套房源。近两个月的长租公寓领域喜事连连，鼓舞人心的消息不断传出，加速行业发展的进程。这其中除了政策支撑，资金更是长租公寓发展的后盾，资本的橄榄枝频频抛向这个行业。

国内长租公寓融资方式呈现多样化的趋势，除了银行贷款、发行信托产品、股权融资等，消费金融、小贷、互金、P2P、民间借贷等融资方法为更多数的公寓企业带来福音。即使这样，依然有一些急需发展的公寓企业融不到资，问题出在哪儿？

金融服务不配套

渠道不少，合适的却不多，这让很多公寓企业进入两难的境地。公寓希望以较低的成本获得资金，但低成本的资金往往会倾向大型、实力雄厚的公寓企业，一些有潜力的中小型公寓企业因为主体差异和资产质地不同，往往只能选择成本较高的融资方式，风险也相对较高。

今年已经发行了4款公寓行业资产证券化产品，包括1月份的“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”，发行规模为3.5亿，这是中国ABS发行历史上首单公寓行业资产证券化产品；8月份，自如发行“中信证券——自如1号房租分期信托受益权资产支持专项计划”，首期规模为5亿元，属国内租房市场首单消费分期类ABS；10月份，新派公寓发行权益型房托资产支持专项计划，规模达2.7亿元，是国内首单长租公寓资产类REITs。随后，保利地产发行50亿规模的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”，这是国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs。

以上的魔方、自如、新派均属于长租公寓行业龙头，在获得银行贷款、发行信托产品、股权融资方面有很多优势，还可以通过融资租赁和供应链金融来融资，这些渠道使得企业的资金成本相对更低。

对于大多数公寓运营商而言，他们入行时间尚短，房间数和物业运营时间尚未满足发行ABS等产品的资格，谨慎的银行也不会放款给无法获得稳定现金流和回报的年轻公寓企业，稳定、可靠、低成本的资金来源与更灵活的融资方式是他们迫切需求的。

创新金融服务模式

深入了解才能提供更好的服务。专注长租公寓行业的金融科技平台蜂鸟屋从公寓建设运营的各个阶段切入，结合自身技术、资金条件，为公寓方提供消费金融、保理、信贷三种模式的融资方式。

（1）长租公寓成本分析

目前长租公寓领域还未出现垄断性龙头企业，所有市场参与者都在扩大管理规模、抢占市场份额的竞速赛跑阶段。因公寓行业的重资产特性，参与者们急需解决因初期投资大、金融工具落后造成的资金端瓶颈。

建设公寓的主要成本分布在拿房、装修、家具家电这些方面。以建设一间30㎡的公寓来算，需投入5万元成本，建设10000间房需资金5亿元。其中装修成本约占65%、拿房成本约占18%、家具家电约占12%、办理特行证等证件费用约占5%。

公寓建设完成后进入招租、运营阶段，成本花费主要在人员成本、获客营销费用以及经营期间增值税等。

伴随公寓进入稳定运营期，各项费用均需支付完毕。传统房租支付方式是押一付三、押一付六、押二付二等，考虑建设完成初期，公寓入住率不高，很难获得足够的租金回报用以支付建设、人员及营销费用。但长期来看，公寓的现金流丰富，能够变现的环节很多，蜂鸟屋以公寓的未来应收账款为其融资， 根据公寓不同发展阶段提供保理、信贷两种模式，以及房租分期模式为公寓融资。

（2）不同发展阶段公寓融资模式的选择

公寓融资最为看重成本和效率，以较低的成本、较快的速度获得资金相当于在竞速跑中已经赢在起点。蜂鸟屋根据公寓各发展阶段对资金的不同需求，定制租金保理、供应链保理、房租分期、信贷多种模式，为公寓提供灵活的、低成本的、高效的资金支持。

公寓建设运营周期大致可分为选址期、建设期、集中招租期、平稳运营期。选址完成后，公寓需支付首期租金、押金、中介费等。进入建设期后，公寓设计风格提上日程，特行证办理、消防工程备案稳步进行。设计完成后，进入公寓正式工程期，需支付一期工程款，包括材料费用、进场前期费用。工程建设期间，公寓将进行二期工程款的支付，包括工程人工费、设备费、家具家电购置费用；工程建设完成后，进行三期工程款的支付。待公寓进入平稳运营期后，公寓需支付完毕工程款。

根据公寓建设各阶段的资金需求，蜂鸟屋给出公寓方建设期以信贷为主的融资方案，因目前尚未产生租约，蜂鸟屋将根据公寓企业的资质、信用、规模等条件给予资金支持。集中招租期，公寓已建设完成可对外出租的房源，随招租推进，新租客入住，产生租约，蜂鸟屋可为公寓方提供保理模式（40%~50%）+消费金融模式（50%~60%）的融资。此阶段，公寓因支付大额的装修款项，仍需保理模式提供足够的资金支持。待公寓进入进入平稳运营期，融资以消费金融模式为主，占资金支持总量的70%~80%，同时辅以10%~20%的保理模式及10%的信贷模式支持公寓方其他方面的发展。

（3）模式详述及案例分析

公寓方在发展过程中有不同诉求，如急需资金维持运营、进行公寓建设或拓展市场份额。蜂鸟屋资金合作模式覆盖公寓从建设到运营的全过程，解决公寓发展各环节资金难题。

案例一：

蜂鸟屋某一合作伙伴，成立1年零8个月，在上海有5处门店，总运营数约4000间，出租率为85%。目前有两家新开张门店，正处于招租阶段，空置房间数量较多，人员开销成本较大，资金周转不畅，急需资金维持运转，加大自身宣传，提升出租率。

（图为蜂鸟屋消费金融模式）

蜂鸟屋为其提供租金保理加消费金融的融资方案，以老租客剩余租约的应收账款做保理，为新签约租客提供租金分期服务，实现公寓方未来收益提现变现，获得足够资金支持运营发展。

案例二：

某一成立已有3年零5个月的公寓企业，在上海、杭州两地共有12家门店，总运营公寓数量15000间，出租率达90%。目前有上海1个、南京2个在建新项目，预计建设完成后房间数量为3500间，总房间数达18500间，门店数量增长至15家。因正处于新项目建设阶段，房租、装修、消防、家电、家居等开销大，需有足够资金支撑新项目建设。

结合公寓实际情况，蜂鸟屋为其提供供应链保理模式，即蜂鸟屋为公寓方新项目建设中装修、家具、家电的应付账款做保理。

（图为蜂鸟屋保理模式）

公寓方为建设新公寓项目，与装修、家具、家电等供应商建立交易关系，产生应付账款。蜂鸟屋审核通过交易信息，供应商同意转让应收账款，蜂鸟屋为公寓方提供应付账款保理。

案例三：

蜂鸟屋拥有优质的资金合作伙伴，可为公寓方提供充足的资金支持。蜂鸟屋合作伙伴中不乏大型公寓企业，其中一家成立时间已有7年零3个月，项目分布京沪广深等9大城市，共38家门店，总房间数达30000余间，出租率95%，多数为满租状态，计划未来2年内在西安、宁波、苏州、成都、郑州等城市建设15处新项目，房间数20000间。建成后房间数量达50000余间，50余处公寓项目。由于正处于扩大管理规模、抢占市场份额阶段，公寓需充足的新项目启动资金。

（图为蜂鸟屋信贷模式）

通过评估公寓方的未来经营情况和现金流状况，为其提供短期流动性贷款的金融服务模式，实现即将投产的新项目获得短期流动性资金支持。

蜂鸟屋是一家专注于服务长租公寓市场的金融科技平台，通过创新金融服务模式，应用新兴科技，实现传统租赁地产行业的数字化转型，加速行业的资产资本化，并以此为基础打通租客、传统公寓经营方、银行等金融机构间的合作关系，通过金融与科技的力量推升长租公寓行业的发展。