只关心马耳他移民费用？你真的了解马耳他移民吗（深度分析）
原文标题：深入剖析《马耳他国债投资居留计划》投资价值
马耳他国债投资居留计划自启动以来，以其性价比高、门槛低等优势得到了众多人的喜爱与支持。不过在市场上人们也逐渐出现了对该计划的误解，今天小编就以官方政策法案和数据来分析马耳他国债投资居留计划的投资价值。
移民政策
2015 年 8 月 25 日马耳他司法部颁布《马耳他国债投资居留计划(简称：MRVP)》（L.N.288,2015）；
2016 年 2 月 23 日马耳他身份局于官网正式发布《马耳他国债投资居留计划(简称：MRVP)》项目说明指南及全套申请文件表格，并面向非欧盟国家国民全面开放申请；
2016 年 3 月 22 日马耳他议会经济增长与竞争力国务秘书 José Herrera 到访中国，讲解项目详情，马耳他官方首次将 MRVP 项目引入中国；
2017 年 7 月 4 日马耳他司法部发布了《马耳他国债投资居留计划》(L.N.189,2017)最新政策。
投资要求：
1. 申请人需购买 25 万欧元以上的马耳他国债，并持有 5 年。
2. 申请人需购买或租赁符合政府要求的房产，并持有 5 年以上（以下方式二选一）。
1) 购房 — 马耳他主岛（除南部地区外）：32 万欧元以上；主岛南部地区/
戈佐岛：27 万欧元以上的房产。
2) 租房 — 马耳他主岛（除南部地区外）：1.2 万欧元/年以上；主岛南部地
区/戈佐岛：1 万欧元/年以上的房产。
市场上主要五种投资方案
1. 全款投资方案+购房：申请人需要购买 25 万欧元以上的国债并持有五年；同时购房—马耳他地区购买价值32 万欧元以上或在戈佐岛/马耳他南部地区购买价值 27 万欧元以上的房产。
2. 全款投资方案+租房：申请人需要购买 25 万欧元以上的国债并持有五年；同时租房—在马耳他地区年租金在 1.2 万欧元以上，或在戈佐岛/马耳他南部地区年租金 1 万欧元以上的房产。
3. 全款投资方案+零首付贷款购房：申请人需要购买 25 万欧元以上的国债并持有五年；同时马耳他金融机构为客户提供零首付贷款 32 万欧元以上的房产。
4. 融资方案+购房：申请人需要支付 10 万欧元获得融资来购买 25 万欧元以上的国债；同时购房—马耳他地区购买价值 32 万欧元以上或在戈佐岛/马耳他南部地区购买价值 27 万欧元以上的房产。
5. 融资方案+租房：申请人需要支付 10 万欧元获得融资来购买 25 万欧元以上的国债；同时租房—在马耳他地区年租金在 1.2 万欧元以上，或在戈佐岛/马耳他南部地区年租金 1 万欧元以上的房产。
上述五种方案都是符合马耳他身份局关于马耳他国债投资居留计划（MRVP）政策要求的。
三大误区
对于投资人而言，可能因为不太明白个中的细节问题，往往容易陷入误区：
误区一：马耳他国债只有一种吗？
实际上国债有记账式国债、无记名国债、凭证式国债和特种定向国债，其中特种定向国债不可流通。马耳他国债投资居留计划（MRVP）中的国债是可以上市流通的，这种有好的流动性的国债才会有人投资购买，融资方也才愿意抵押融资。流动性是最重要的。
目前，市场上所推的马耳他国债移民项目有些其实不是100%国债，而是以国债为主的组合产品，有“85%国债+15%公司债或股票”或“90%国债+10%公司债或股票”，当然这些金融产品要符合马耳他国债投资居留计划（MRVP）的规定并必须获得马耳他身份局批准才能申请永久居留权。而 10%-15%公司债或股票，风险在于无人能保证这家发行债券的私人公司五年后是否破产？是否能按时支付债券利息或偿还本金？从而给投资者带来损失。
误区二：马耳他国债年收益为 4%？
国债票面利息与二级市场上实际收益是不一样的，二级市场国债价格每天是在波动的。虽然穆迪公司将马耳他信用评级确定为 A3，是一个很不错的国债，但也没人能保证年收益为 4%，仅是在组合产品中的预期收益而已。
目前，市场上出现一些促销方案是让参与融资方案的投资人支付律师费 2.5 万欧元后，前五年需要支付的总计 5 万欧元的房租费用由融资平台支付。也就是说成本不到人民币 40 万元就能快速移民马耳他，乍看以为性价比超高，实际上就是动用了投资人每年约 4%收益（共 5 年）抵扣房租费。但收益本属于投资人，应该直接进入投资人账户的，至于如何利用收益应该由投资人自己做主。而不是包装成免了 5 年共 5 万欧元的房租费，甚至直接宣传成 5 万欧元办理马耳他国债投资居留计划（MRVP），误导投资人。
误区三：五年后居住地址只需提供挂名地址？
通过马耳他国债投资居留计划获得身份的居民可以无限期在马耳他居住，身份永久有效，只需要5年更新一次居留卡即可。市场上有向投资人宣称五年后只需提供挂名地址的，无需按照头五年的要求，即在马耳他地区年租金在 1.2万欧元以上，或在戈佐岛/马耳他南部地区年租金 1 万欧元以上。实际上，五年后，虽然 25 万欧元国债可以退出投资，收回本金和收益，但根据法案要求，居住地址的要求是和头 5 年一样的。同样也是在马耳他地区年租金在 1.2 万欧元以上，或在戈佐岛/马耳他南部地区年租金 1 万欧元以上。因此，以每五年为一个周期类推，第二个周期、第三个周期……如果不入籍，六个周期 30 年也要 30万欧元租金，这应该是大部分投资人没有预料到的。
因此，相比较而言，全款投资方案+零首付贷款购房以低成本进行国债投资并获得永久房产产权，可能是性价比最好的一种选择。这一方案也存着一些限制，比如仅限于在马耳他地区购房，因为融资方认为马耳他地区比戈佐岛或者马耳他南部更有投资物业价值。另外，该方案仅接受全款（即25万欧元）认购国债+零首付购房，不接受10万欧元融资方案+零首付购房。最后，由于马耳他地区房源保值增值最佳、且金融合作方的慎重要求，全款（即25万欧元）认购国债+零首付购房也有名额限制，并要求投资人在中国要有良好信用记录才行。
马耳他国债投资居留项目火爆蹿红
目前加拿大联邦投资移民仍然处于停止状态，美国 EB-5 投资移民排期过长，澳洲投资移民各类别条件限制越来越多，而自从今年 3 月底匈牙利国债移民项目关停之后，不少投资人都认为从此之后，再没有这样一步到位获永居、低价位安全移民欧洲的绝佳移民通道了。现如今，一个性价比更高、门槛更低的国债项目引起了投资者的注意并迅速走红移民圈，引爆欧洲投资移民新热潮。它就是马耳他国债投资居留项目。
四位一体南欧金融富国，投资界“新大陆”
作为全球"申根国+欧盟国+欧元区+英联邦"四位一体国家，欧洲金融贸易中心，马耳他有着相对开放的经济环境、较低的关税和高效的投资规则。除了银行、保险、旅游之外，房地产业也吸引了大量的海外投资者。现有数据显示，马耳他房价2017年一季度同比上涨12.6%，成为欧洲地区表现最好的国家，专家预测未来还有近20%的上升潜力。
今年3月，在有着金融界“奥斯卡”之称的Wealth Briefing Swiss Awards颁奖典礼中，马耳他击败美国、新加坡、新西兰成为2017年度最佳金融中心。今年又恰逢马耳他担任欧盟轮值主席国，马耳他迎来了黄金发展期，正在迅速成长为投资界的“新大陆”。再看国内房地产限购和遥不可及的房价已经让一般的投资者忘尘却步，所以不妨考虑一下性价比极高的马耳他全款投资方案+零首付购房，同时也满足了投资人一步到位获永居、安全移民欧洲的需求，可以说是投资、置业、移民的不二选择。
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