印力集团加速资产证券化发展 首单CMBS专项计划成立

资产证券化正在中国迎来加速发展时期。2017年10月20日，“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”发起设立，项目发行规模人民币37.9亿元，由国内知名商业地产运营商印力商用置业有限公司作为发行人，中金公司担任计划管理人和销售机构，招商银行和上海银行担任财务顾问，将在深交所挂牌交易。

该项目是印力集团商业物业资产证券化第一单。本次计划期限为12年，标的物深圳深国投广场总估值为60.5亿元，发行资产支持证券总规模达37.9亿元，其中优先A级25.96亿元，优先B级10.04亿元，次级1.9亿元。优先A级信用评级AA+。

凭借印力集团和中金公司良好的信用资质、标的资产优越的地理位置、基础资产稳定的现金流、完善的产品结构设计，项目自今年8月份推广以来，获得了各大金融机构的积极认购，参与认购优先级资产支持证券的投资方超过十家。

优质的基础资产——深圳深国投广场

计划的基础资产深圳深国投广场于2007年9月开业，是集购物中心、写字楼为一体的大型商业综合体。广场位于深圳市福田区香蜜湖中心城区，公路、地铁内外交通便利，附近配套设施齐全，覆盖范围内人口众多，消费能力强。广场总建筑面积约20.7万平方米，评估值60.5亿，拥有包括沃尔玛中国总部及旗下山姆会员中国旗舰店、中影国际影城、普洛斯中国、中国平安在内的一大批优质租户。自开业以来，深国投广场经营业绩持续攀升，出租率常年保持满租，印力集团管理以来租金年均复合增长率超过10%。2016年，广场年度销售额约33亿，位列深圳购物中心销售额排行榜第二名。

目前，印力集团正在对深国投广场进行改造升级，购物中心部分的改造完成后，广场硬件设施将获全面提升，未来业绩增长潜力将进一步放大。

首发CMBS产品获得市场高度认可

中国零售业正在变革中蓬勃发展，运营良好的体验式购物中心拥有稳定可预见现金流，素来是资本市场青睐的资产。海外发展成熟的REITs，在国内依旧处于摸索试探之路上，但类似的金融产品却方兴未艾，最亮眼的一个当属证券交易所推行的CMBS（商业地产抵押贷款资产证券化）。商业房地产抵押贷款支持证券（Commercial Mortgage-Backed Securities, CMBS）是指以商业地产为抵押，以相关商业房地产未来收入（如租金、商业物业管理费等）为偿债来源的资产支持证券产品，是企业资产证券化的重要组成部分。业内人士介绍称，相对于信用融资，CMBS以资产信用为基础进行融资，可以充分利用不动产价值，实现较高的抵押率和较长的融资期限。本次发行CMBS产品是印力集团首次登陆国内资本市场，集团雄厚的资金实力、核心的优质物业、突出的经营业绩和经验丰富的管理团队都是该计划获得市场青睐的重要原因。

印力集团资产证券化更进一步

印力集团专注于购物中心投资、开发和运营管理，业务贯穿商业地产领域的全价值链，是极具国际化视野的中国商业地产投资开发运营商。2016年，万科成为印力核心股东，印力被定位为万科商业地产平台，协助推进万科实现“城市配套服务商”的转型目标。目前印力管理资产项目逾90个，遍布全国40个城市，总建筑面积超过700万平方米。

“中金-印力深国投广场信托受益权资产支持专项计划”是印力集团作为万科商业地产平台后第一个资本市场融资项目，项目借助外部资本力量，整合了公司的存量资源，将进一步促进商业地产的发展。

业内人士表示，在盘活商业地产存量，推动房产商轻资产模式转型上，CMBS有广阔的发展空间。随着CMBS创新的深化，房地产行业也真正进入完全不同的新阶段，资产管理和金融创新将成为其存量时代生存的重要能力。

在此发展趋势下，印力集团将继续积极响应国家“盘活企业存量资产、推进资产证券化”的精神，以创新化、精细化的运营管理为核心竞争力，推进优质商业项目的资产价值不断提升。