绝密！关于限价商品房那些不得不知道的事

前言：

10月18日上午9时，党的十九大胜利召开，坚持‘房子是用来住的、不是用来炒的’定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”其实，围绕着“房子是用来住的，不是用来炒的”的根本宗旨，北京市建委一直在不断完善“限价不限品质”的调控政策。2017年以来，房地产调控持续了大半年时间，从限购升级、信贷调控、取证限价以及无所不在的严格执法，房地产更多的展现出居住属性，而更多大品牌开发商的进入也让“限价”之后的品质得到了更大保障。

纵观全国，下半年以来，陆续出台了以2年或5年为限的限售政策，更进一步套紧了房地产投资投机的紧箍。在房地产居住属性逐步占据主流的过程之中，紧俏的“限价”商品房也就成为现在高性价比住宅的代表。目前年内出让的首批“限价”商品房地块陆续上市，为北京房屋居住属性的回归填了一抹靓丽风采。

限价时代：探秘京城“限价房”的踪迹

自“限房价、控地价”政策出台在2016年在丰台区率先试点以来，北京2017年全面实施了“限房价、控地价”的土地出让方式，限制了商品房的销售均价和最高售价，所有这些住宅用地，从土地出让伊始就全面规定了未来的销售均价和最高售价，截止目前，北京市出让的所有包居住类用地的宗地共计63宗，均有严格的限制，北京从取证限价已进入全面限价时代。当下房地产市场，在政府严控价格的努力下，这些限价商品房也就进入最值得期待的高性价比住宅候选名单。

表1 2017年出让“限价”商品房地块

政策保障和开发商品牌声誉：价格“有限”，价值“无限”

在众多购房者的眼中，从“两限房”发展而来的“便宜没好货”的固有印象，使得对政府调控以来的“限价”有所疑虑：随着价格方面的限制，置业者对限价房的品质保持担忧。事实上，有建委政策保障，限价商品房实质就是商品房，只不过限价房受限于国家调控的影响，在价格上对客户来说是利好的。纵观市场，虽然开发商的利润受到挤压，但限价房皆由品牌开发商亲力建造，在土地获取方面已经做了充分的成本考量，在开发商口碑越来越值钱的今天，本着品牌良性传播的目的，各大开发商基本上能做到“限”价不限“质”，从项目设计、建材、施工，到景观绿化、物业服务等，完全按照正规的商品房的标准去落实，品牌标杆房企更会以自身的优势在某一方面着重发力，打造属于自身的优势实力。在政府调控房价同时，限价房市场正呈现出一种价格“有限”，价值“无限”的新发展方向。

据不完全统计，2017年在北京攻城略地拿地的房地产企业中，除了河南正商等少数首次进京房企外，绝大多数土地均被以万科、中海、保利、龙湖、融创为代表的全国十大房企及首开、首创、金融街为代表的市属强势国企竞得。品牌开发商的操盘运营，更使得品质有了足够的保障。

土地低溢价率成交的土地，更容易成为品质标杆，性价比更高

企业终归要盈利，因此控制成本就成为这些“限价”商品房运营开发商盈利的重中之重。土地成交高溢价率甚至进入自持地块的土地，其开发成本高毋容置疑。因此在选择由品牌标杆开发商开发的土地低溢价率的“限价”商品房就成为挑选高性价比住房的关键。

早在今年2月份，由中海携手首开、保利、龙湖四大品牌开发商拿下的北京市房山区良乡镇中心的010502地块，成交楼面价17434元/㎡，溢价率仅10.71%，可控开发商在品质方面加力的空间巨大。按照约定商品住房销售均价不超过38994元/平方米，且最高销售单价不得超过40944元/平方米，对比当时区域在售项目价格来看，该住宅限价低出近20%。同时，该项目是北京土地新政后首批次上市的“限房价、控地价”限价型商品房项目，在品牌合力和项目品质方面有着先天的优势。

随着北京南城发展规划、房山城市规划、首都新机场等一些列的利好政策助力，再凭借房山自身具备的生态优势、文化优势等，位于京西南的房山新城正在迅速崛起，城市内交通路网、高端行业、文旅行业、智慧行业等城市规划得已迅速发展，其未来的潜力无可限量。

据了解，该限价商品房推广名为金樾和著，代表其品牌开发商中海首开龙湖保利的最精品系列产品的融合。该项目容积率为1,76,新京式建筑，京式风情园林等，规划89㎡多功能三居和127㎡全家庭四居，充分满足客户置业需求。

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