富途证券：楼市调控加码 内房股何去何从

(图示：内地房地产市场进入了新一轮的强力调控，应该在目前的高位离场)

今年以来，香港股市中的内房股可谓涨势如虹，明星企业如恆大地产，从年初的5块港元左右，涨到最高30块，几乎翻了6倍。而其他地产股少则3倍，多则5倍，涨幅远远超过了同期恒指和房价上涨的幅度。

可以说，这轮上涨是有其合理性的，主要是因为之前几年外资对于内地房地产宏观调控的预期有比较大的偏差，导致内房股的价值被严重压抑。随着今年以来人民币的快速上升，以及内地房地产市场的持续高热，再加上沪港通、深港通资金的持续流入，那些对内房股业绩和扩张能力更熟悉的内地资金把握机会，大量买入内房股，使得外资在内房股上的空头部位被迫回补，又加剧了内房股的涨势。

9月下旬，内地多个城市再度出台了房地产调控政策，央行和银监会又严厉打击首付贷和消费贷这种违规资金进入楼市，房地产调控收紧和执行的力度在不断加大。可以看到，这些出台限购的城市，已经由原来的一二线城市，扩散到三四线城市，呈现一个全面调控的情况。

对应到港股的内房股，在目前这个估值水平上，香港的内房股已经完全没有了继续参与的意义，就是一个持续获利回吐的板块。对比一下，在房地产板块当中，A股的地产股和港股的内房股之间，实际已经出现了一定程度的倒挂，这是非常令人奇怪的。

估值高过A股同业

目前，A股中万科A的静态市盈率是12倍多，保利地产是不到10倍，金地是不到9倍。而香港市场上，恆大的静态市盈率已经到了53倍，就算是3倍增长，也已经没有任何估值优势了，富力地产是10.43倍，华润置地是15.83倍，都明显高过了A股龙头地产股的估值，这在一向标榜低估值的香港市场上是非常罕见的，特别是超过了号称估值长期不合理的A股市场。

究其原因，一方面是由于之前几年长期的压抑和错配，另一方面与大量做空内房股的资金被挟空有关。当然，内地资金的持续流入和港股市场进入牛市都放大了这些因素，但是从历史经验看，在港股市场上，传统产业估值超过20倍的都很难持续，目前应该是对港股的内房股做一个了结的时间了。

再加上内地的房地产市场又进入了新一轮的强力调控中，更应该在目前的高位离场，这也让人想起了前几年的澳门赌业股，当时也是风头一时无两，但在内地打击贪腐、收紧资金出海的大背景下，赌业股之后的下跌也是非常剧烈的。目前，内房股也可能处于这样一个时间节点上，因此，对于内房股的看法其实很简单，清仓离场，获利了结。